Ihr Bauwerksbuch nach § 128a

Für bestehende Gebäude gelten Stichtage: Wurde das Gebäude vor dem 1.1.1919 errichtet, muss das Bauwerksbuch bis 31.12.2027 erstellt sein; wurde es zwischen dem 1.1.1919 und dem 1.1.1945 errichtet, bis 31.12.2030 (§ 128a Abs. 3 BO für Wien). Maßgeblich ist laut MA 37 das Jahr der Ersterrichtung; spätere Zu- oder Umbauten ändern daran nichts.

Bei Neu-, Zu- und Umbauten ist das Bauwerksbuch bis zur Fertigstellungsanzeige zu erstellen. In begründeten Fällen kann die Behörde ein Bauwerksbuch auch für andere Gebäude auftragen. Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Fläche.

Das Bauwerksbuch nach § 128a BO für Wien ist für bestimmte Gebäude in Wien gesetzlich vorgeschrieben. Es enthält die Bewilligungen des Gebäudes, legt fest, welche Bauteile in welchen Abständen und von wem zu prüfen sind, und hält das Ergebnis der Erstprüfung fest, mit einem Verzeichnis der Baugebrechen und einem Plan zu deren Behebung. Im Mittelpunkt stehen Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefahr für Leben oder Gesundheit ausgehen kann, insbesondere Tragwerk, Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen. Bauwerksbücher bestehender Gebäude werden in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert.

Die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 (Wohngebäude) bzw. B 1301 (Nicht-Wohngebäude) ist kein Gesetz, sondern ein österreichweit angewandtes technisches Regelwerk. Sie hilft Eigentümern und Verwaltungen, ihre Prüf- und Kontrollpflichten für ein sicheres Gebäude zu erfüllen, und sieht in der Regel eine jährliche Objektprüfung vor. Neben der technischen Objektsicherheit umfasst sie Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz.

Die beiden Leistungen haben unterschiedliche Ziele und ersetzen einander nicht. Laut den Erläuterungen der MA 37 können Begehungen nach ÖNORM B 1300/B 1301 aber als Teil der im Bauwerksbuch vorgesehenen Überprüfungen angerechnet werden, etwa als Zwischenkontrollen. Bei Themis können Bauwerksbuch und Objektsicherheitsprüfung gemeinsam beauftragt werden.

Nach § 128a BO für Wien dürfen Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker, gerichtlich beeidete Sachverständige für das einschlägige Fachgebiet sowie Personen, die nach ihrem Berufsrecht berechtigt sind, ein Bauwerksbuch erstellen und die Erstprüfung durchführen. Laut den Erläuterungen der MA 37 zählen dazu Baumeisterinnen und Baumeister mit uneingeschränkter Befugnis oder als planende Baumeister, nicht aber auf die Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende. Die Erstellerin oder der Ersteller muss von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer unabhängig sein.

Bei Themis erstellt ein hierzu befugter Baumeister das Bauwerksbuch und führt die Erstprüfung durch.

Ja. Bei bestehenden Gebäuden verlangt § 128a BO für Wien im Zuge der Erstellung eine erstmalige Überprüfung. Die Vor-Ort-Begehung durch unsere Experten erfasst den aktuellen Zustand der allgemein zugänglichen Teile des Gebäudes und hält ihn mit Fotos fest. Eine Prüfung, ob das Gebäude dem Baukonsens entspricht, ist nicht Teil des Bauwerksbuchs.

Ja, bei bestehenden Gebäuden in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien (§ 128c BO für Wien). Übermittelt werden das Datum der Erstellung, die elektronisch signierte Erstellungsbestätigung, das Datum der Erstprüfung und die unterfertigte Bestätigung über die Erstprüfung. Das Bauwerksbuch selbst wird nicht hochgeladen; die Behörde kann es aber zur Einsicht verlangen. Themis übernimmt die Registrierung für Sie; Registrierungsnummer und Bestätigung erhalten Sie nach Abschluss.

Pläne und Bescheide, die bei Ihnen vorliegen; Atteste, Befunde und Prüfberichte der Haustechnik, zum Beispiel Elektro, Gas, Aufzug, Blitzschutz, Sicherheitsbeleuchtung und Kanal; Unterlagen zu Sanierungen, für die keine Baubewilligung nötig war, etwa an Fassade oder Dach; dazu den Zugang zu Dach, Keller, Technik- und Nebenräumen. Nachweise, die nicht vorliegen, halten wir im Bauwerksbuch als fehlend fest.

Das Bauwerksbuch ist von der Eigentümerin oder dem Eigentümer, bei bestellter Hausverwaltung von dieser, elektronisch zu führen (§ 128a Abs. 5 BO für Wien). Dazu gehört, die im Prüfplan festgelegten Überprüfungen fristgerecht durchführen zu lassen und behobene Baugebrechen nachzutragen. Einzelbauteilsanierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System, etwa an der Heizung, sind ebenfalls im Bauwerksbuch zu dokumentieren (§ 118c Abs. 7). Auf Wunsch übernehmen wir auch die Folgeprüfungen und die Fortschreibung des Bauwerksbuchs.

Die Kosten hängen vom Umfang des Gebäudes, der Aktenlage und dem erforderlichen Bearbeitungsaufwand ab. Deshalb kalkulieren wir jedes Bauwerksbuch individuell. Nach einer ersten Einschätzung erhalten Sie ein konkretes Angebot für Ihr Objekt.

Die vollständige Erstellung eines Bauwerksbuchs nach § 128a ist ein umfangreicher Prozess: Aktenaushebung bei der Baubehörde, hochauflösende Digitalisierung und strukturierte Aufbereitung. Die Gesamtdauer hängt vor allem vom Termin für die Planeinsicht bei der MA 37 und vom Termin für die Objektbegehung ab. Für die Planeinsicht ist derzeit mit mehrmonatigen Wartezeiten zu rechnen; die MA 37 empfiehlt daher, sie frühzeitig zu vereinbaren. Liegen Bauakt und Unterlagen vor und ist die Begehung erfolgt, ist das Bauwerksbuch in der Regel nach ein bis zwei Wochen fertig. Wir nehmen Ihnen diesen gesamten Prozess ab.

Ja, unsere Dokumentation folgt den Vorgaben der Wiener Bauordnung (§ 128a Abs. 4) und stellt den dokumentierten Gebäudezustand nachvollziehbar dar. Die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 betreffen die Objektsicherheitsprüfung, eine eigene Leistung.

Ja. Wir erstellen Bauwerksbücher für einzelne Zinshäuser ebenso wie für größere und gemischt genutzte Liegenschaften sowie Portfolios. Alle folgen demselben Aufbau, das erleichtert die Verwaltung mehrerer Objekte.