Referenz · Objektsicherheit
Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1300: Wohnanlage in Graz
Drei Hauseingänge, ein Prüfobjekt, 67 Feststellungen — und bei 34 davon steht im Protokoll, um welches Haus es geht.
- Standort
- Graz
- Nutzung
- Wohngebäude
- Nutzfläche
- 5.437 m²
- Gebäude
- 7 Obergeschosse über 2 Untergeschossen
- Erschließung
- Drei Hauseingänge an zwei Straßen
- Tiefgarage
- 1.700 m², 64 Stellplätze
- Gebäudeklasse
- GK 5
- Leistung
- Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1300
- Jahr
- 2026
Eine Liegenschaft, im Alltag drei Häuser
Sieben Obergeschosse über zwei Untergeschossen, 5.437 m² Nutzfläche, Gebäudeklasse 5, beheizt mit Fernwärme. Erschlossen wird die Anlage über drei getrennt adressierte Hauseingänge an zwei Straßen, jeder mit eigenem Stiegenhaus. Unter dem Ganzen liegen zwei Untergeschosse mit Keller- und Garagenflächen; die Tiefgarage misst 1.700 m² und fasst 64 Stellplätze.
An dieser Struktur entscheidet sich die Brauchbarkeit eines Prüfberichts. „Handlauf fehlt“ lässt sich bei sieben Obergeschossen und drei Stiegenhäusern erst dann beauftragen, wenn feststeht, in welchem Haus und in welchem Geschoss.
Neun Prüfbereiche, 178 Positionen
Begehung und Protokollierung 2026 entlang von neun Prüfbereichen: Außenanlagen, Fassade, Dach, Stiegenhaus, Aufzug, Keller und Allgemeinbereiche, Garagen, Haustechnik sowie Wartung und Revision. 178 Positionen wurden einzeln beurteilt und jeder Eintrag einer von vier Behebungsprioritäten zugeordnet.
Die Liegenschaft wurde als ein Prüfobjekt behandelt, gleichartige Mängel aber nicht zu Sammelpositionen verdichtet: Sie stehen je Hauseingang und, wo zutreffend, je Geschoss oder Raum einzeln im Protokoll.
67 Feststellungen, eine davon mit Frist
178
Positionen beurteilt
67
Feststellungen
34
einem Haus zugeordnet
0
Gefahr in Verzug
67 der 178 Positionen trugen einen Eintrag: keine mit Gefahr in Verzug, eine im Fenster von 2 bis 8 Wochen, 38 mit einer Frist von 3 bis 9 Monaten, 28 als Hinweis. Den größten Block bilden mit 17 Feststellungen die Stiegenhäuser, gefolgt von Keller und Allgemeinbereichen mit 12. Der Aufzug blieb als einziger Prüfbereich ohne Feststellung.
- Gefahr in VerzugUnmittelbare Einleitung der Behebung erforderlich, Sofortmaßnahmen erforderlich.
- 2 bis 8 WochenSchaden oder Mangel mit Gefahr eines Folgeschadens oder Verletzungsgefahr.
- 3 bis 9 MonateSchaden oder Mangel, dessen Behebung in diesem Zeitraum empfohlen wird.
- HinweisBehebung optional.
Warum die Verortung den Unterschied macht
34 der 67 Feststellungen sind einem bestimmten Hauseingang zugeordnet, 13 davon zusätzlich einem Geschoss oder Raum. Zwölf betreffen mehr als ein Haus — etwa die unvollständige Beschriftung der Nutzeinheiten, die das Steiermärkische Baugesetz je Gebäude fortlaufend und beginnend mit dem Erdgeschoss vorschreibt, oder die nicht versperrbaren Elektroverteiler in allen drei Häusern.
Was das praktisch bedeutet, zeigen die Handläufe. Außen fehlt an einer Treppe der Handlauf ganz, an einer zweiten ist er nur einseitig geführt. Innen ist er in zwei der drei Stiegenhäuser einseitig — und in einem davon fehlt er im vierten Obergeschoss vollständig. Als eine Zeile „Handlauf mangelhaft“ wäre daraus eine Rückfrage geworden; so ist es eine Ausschreibung.
Sechs Feststellungen, die keine Begehung findet
Nicht jede Feststellung stammt aus dem Rundgang. Sechs Punkte entstehen erst beim Lesen der vorgelegten Dokumente und werden von dort in die Mängelliste übernommen: offene Mängel aus dem Attest der CO-Warnanlage, der Fluchtwegbeleuchtung, der Trockensteigleitung und der Brandrauchentlüftung, aus dem Wartungsprotokoll der Brandschutzklappen — und ein Punkt aus einem Baubescheid, der die Errichtung einer Rauch- und Wärmeabzugsanlage verlangt.
Die Maßnahme lautet in diesen Fällen nicht „instand setzen“, sondern: Mängel beheben und die Behebung dokumentieren. Ein Attest im Ordner heißt noch nicht, dass die Anlage in Ordnung ist.
Ausgewählte Feststellungen
| Prüfbereich | Feststellung | Maßnahme | Priorität |
|---|---|---|---|
| Stiegenhaus · Geländer und Handlauf | Handlauf nur einseitig vorhanden, in zwei Häusern | Errichtung eines Handlaufs | 3 bis 9 Monate |
| Stiegenhaus · Geländer und Handlauf | kein Handlauf vorhanden, viertes Obergeschoss | Errichtung eines Handlaufs | 3 bis 9 Monate |
| Stiegenhaus · Brandlast und Lagerungen | Möbel als Kletterhilfe, Dachgeschoss | Entfernung der Lagerungen | 2 bis 8 Wochen |
| Stiegenhaus · Beschriftung Nutzeinheiten | nicht alle Türen sind mit Nummern beschriftet, alle drei Häuser | Beschriftung der Türen mit TOP-Nummern | 3 bis 9 Monate |
| Garagen · Sonstige | Brandabschnitte zu groß | Anpassung | Hinweis |
| Garagen · E-Ladestationen | keine Notabschaltung vorhanden | Errichtung einer Abschalteinrichtung | Hinweis |
| Haustechnik · Elektroverteiler | nicht versperrbar, alle drei Häuser | Einbau eines Verteilerschrankschlüssel-Zylinders wird empfohlen | Hinweis |
| Haustechnik · Elektroverteiler | E-Verteilertüren sind keine Brandschutztüren | Einbau einer Brandschutztüre | Hinweis |
| Haustechnik · RWA | Mangel laut Bescheid | Errichtung einer RWA-Anlage | 3 bis 9 Monate |
Auszug aus dem Protokoll. Die Maßnahmen sind, wie die Mängelliste ausdrücklich festhält, eine Empfehlung — auch andere Wege können zur Behebung führen.
Eine nach Häusern sortierte Arbeitsgrundlage
Wer die Behebung beauftragt, bekommt keine Sammelliste, sondern eine Grundlage, die sich aufteilen lässt: Handläufe, Leuchten und Instandsetzungen stiegenweise, die Unterlagenpunkte über die jeweiligen Wartungsfirmen.
Gefahr in Verzug trägt keine Feststellung. Genau eine fällt in das Fenster von 2 bis 8 Wochen: Möbel, die im Dachgeschoss eines Stiegenhauses als Kletterhilfe dienen können. Alles andere ist über Monate planbar — und die Reihenfolge ergibt sich aus der Verortung.
Prüfpflichten für Ihr Objekt klären
Wohnanlagen mit mehreren Hauseingängen tragen dieselben Prüfpflichten wie ein einzelnes Haus — nur vervielfacht. Wir sagen Ihnen, welche für Ihr Objekt gelten.