Referenz · Objektsicherheit
Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1300: gemischt genutzte Liegenschaft in Wien
66.476 m² Nutzfläche, 201 Positionen beurteilt, 99 Feststellungen. Kein Sofortfall — aber sechs Punkte, die innerhalb von zwei bis acht Wochen zu beheben sind.
- Standort
- Wien
- Nutzung
- Wohnungen, Büros und Geschäfte
- Nutzfläche
- 66.476 m²
- Gebäude
- 7 Obergeschosse über 1 Untergeschoss
- Gebäudeklasse
- GK 5
- Technik
- Fernwärme, Warmwasser dezentral
- Leistung
- Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1300
- Jahr
- 2026
Die größte Anlage dieser Referenzreihe
66.476 m² Nutzfläche auf sieben Obergeschossen über einem Untergeschoss, Gebäudeklasse 5, beheizt mit Fernwärme bei dezentraler Warmwasserbereitung. Zum Vergleich: Das kleinste Objekt dieser Reihe misst 1.688 m².
Unter einem Dach liegen Wohnungen, Büros und Geschäfte. Damit teilen sich Nutzergruppen mit sehr unterschiedlichem Tagesablauf dieselben Stiegenhäuser, Keller- und Allgemeinbereiche — Bewohner, Beschäftigte, Lieferanten und Kundschaft.
In dieser Größenordnung und bei dieser Nutzungsmischung verschiebt sich, was eine Prüfung leisten muss. Eine Liste von 99 Punkten ist für sich genommen kein Ergebnis — sie wird erst dann eines, wenn erkennbar ist, welche davon zuerst drankommen und welche zusammengehören.
Neun Prüfbereiche, 201 Positionen
Begehung und Protokollierung 2026 entlang von neun Prüfbereichen: Außenanlagen, Fassade, Dach, Stiegenhaus, Aufzug, Keller und Allgemeinbereiche, Garagen, Haustechnik sowie Wartung und Revision. 201 Positionen wurden einzeln beurteilt — als nicht vorhanden, als geprüft und in Ordnung oder als geprüft und mangelhaft — und jeder Eintrag einer von vier Behebungsprioritäten zugeordnet.
Mit 201 Positionen ist der Prüfumfang der größte dieser Reihe. Er entsteht nicht dadurch, dass mehr Kategorien geprüft werden, sondern dadurch, dass gleichartige Mängel je Ort einzeln festgehalten und nicht zu Sammelpositionen verdichtet werden.
99 Feststellungen, sechs davon mit kurzer Frist
201
Positionen beurteilt
99
Feststellungen
6
Frist 2 bis 8 Wochen
0
Gefahr in Verzug
99 der 201 Positionen trugen einen Eintrag: keine mit Gefahr in Verzug, sechs im Fenster von 2 bis 8 Wochen, 49 mit einer Frist von 3 bis 9 Monaten, 44 als Hinweis. Die Verteilung ist deutlich: In Keller und Allgemeinbereichen trugen 20 von 23 Positionen einen Befund, im Stiegenhaus 22 von 36, in der Haustechnik 15 von 23. Der Aufzug blieb bis auf einen Punkt ohne Feststellung.
- Gefahr in VerzugUnmittelbare Einleitung der Behebung erforderlich, Sofortmaßnahmen erforderlich.
- 2 bis 8 WochenSchaden oder Mangel mit Gefahr eines Folgeschadens oder Verletzungsgefahr.
- 3 bis 9 MonateSchaden oder Mangel, dessen Behebung in diesem Zeitraum empfohlen wird.
- HinweisBehebung optional.
Ein Keller, in dem fast nichts in Ordnung war
Der Abschnitt Keller und Allgemeinbereiche umfasst 23 Positionen. 20 davon trugen einen Befund, eine einzige wurde als in Ordnung bewertet. Das ist die auffälligste Konzentration im gesamten Bericht und bei dieser Nutzungsmischung auch die folgenreichste: Keller- und Allgemeinbereiche sind hier Fluchtweg, Lagerfläche und Technikzugang zugleich — und werden von Wohnungen, Büros und Geschäften gemeinsam beansprucht, ohne dass eine einzelne Partei sich zuständig fühlt.
Anders sieht es bei den Unterlagen aus. Der Abschnitt Wartung und Revision ist mit 34 Positionen der umfangreichste des Berichts, trägt aber nur 13 Feststellungen — 14 Positionen wurden als in Ordnung bewertet. Die Nachweislage ist hier vergleichsweise gut geführt; der Aufwand liegt am Gebäude, nicht im Ordner.
Ausgewählte Feststellungen
| Prüfbereich | Feststellung | Maßnahme | Priorität |
|---|---|---|---|
| Haustechnik · RWA | RWA außer Betrieb, Stiegenhaus | Instandsetzung | 2 bis 8 Wochen |
| Stiegenhaus · Beleuchtung | funktionslos | Überprüfung, Instandsetzung | 2 bis 8 Wochen |
| Außenanlagen · Schachtabdeckungen | Schachtabdeckung beschädigt | Instandsetzung, Herstellung einer befahrbaren Schachtabdeckung | 2 bis 8 Wochen |
| Außenanlagen · Schachtabdeckungen | Korrosion | Überprüfung, Instandsetzung | 2 bis 8 Wochen |
| Keller und Allgemeinbereiche | Schäden im Untergeschoss | Instandsetzung | 2 bis 8 Wochen |
| Fassade · Aufbauten | Korrosion | Überprüfung, Instandsetzung | 3 bis 9 Monate |
| Außenanlagen · Gehwege | Setzungen, Splitt auf dem Gehweg | Instandsetzung, Angleichen, Entfernung | 3 bis 9 Monate |
Auszug aus dem Protokoll. Die Maßnahmen sind, wie die Mängelliste ausdrücklich festhält, eine Empfehlung — auch andere Wege können zur Behebung führen.
Eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage außer Betrieb
Unter den sechs Punkten mit kurzer Frist sticht einer heraus: Die Rauch- und Wärmeabzugsanlage im Stiegenhaus war zum Zeitpunkt der Begehung außer Betrieb. In einem Gebäude der Gebäudeklasse 5 ist das Stiegenhaus der Fluchtweg, und die RWA ist das, was ihn im Brandfall begehbar hält.
Zwei weitere der sechs betreffen Schachtabdeckungen in den Außenanlagen — eine beschädigt, mit dem ausdrücklichen Vermerk, dass eine befahrbare Abdeckung herzustellen ist, eine korrodiert. Dazu kommen eine funktionslose Beleuchtung im Stiegenhaus und Schäden im Untergeschoss.
Sechs Punkte zuerst, der Rest nach Bereichen
Aus 99 Feststellungen wird eine Reihenfolge: sechs Punkte innerhalb von zwei bis acht Wochen, 49 über drei bis neun Monate planbar, 44 als Hinweis ohne Frist. Die sechs kurzfristigen stehen damit nicht irgendwo in einer langen Liste, sondern am Anfang.
Der Rest ist nach Prüfbereichen sortiert und damit vergebbar. Keller und Allgemeinbereiche sind bei diesem Objekt kein Fall für Einzelaufträge, sondern für eine zusammenhängende Betrachtung — 20 von 23 Positionen mit Befund sind kein Zufall mehr. Bei gemischter Nutzung ist außerdem zu klären, wer die gemeinsam genutzten Bereiche verantwortet.
Prüfpflichten für Ihr Objekt klären
Gemischt genutzte Liegenschaften tragen die Prüfpflichten aller ihrer Nutzungen — und die Allgemeinbereiche tragen die Last. Wir sagen Ihnen, welche Prüfpflichten für Ihr Objekt gelten.