Referenz · Bauwerksbuch
Bauwerksbuch nach § 128a BO Wien: ein Haus mit langem Bauakt
45 Prüfgegenstände, 30 davon nicht in Ordnung, 44 Einzelmängel.
- Standort
- Wien
- Leistung
- Bauwerksbuch nach § 128a Wiener Bauordnung
- Prüfgegenstände
- 45
- Erstprüfung
- 2026
- Unterlagen
- Bescheide ab dem 19. Jahrhundert
Ein Bauwerksbuch beginnt im Archiv
Das Bauwerksbuch nach § 128a der Wiener Bauordnung ist kein Prüfbericht mit Deckblatt, sondern eine Sammlung von Unterlagen: Bauwerksbeschreibung, Instandhaltungsmaßnahmen, Prüfpflichten-Katalog, Prüfergebnis und Behördendokumente.
Der erste Teil ist Archivarbeit. Für dieses Objekt listet das Buch Bescheide und Bewilligungen über mehr als ein Jahrhundert auf, datiert und benannt. Erst danach beginnt die Beschreibung des Bauwerks — Lage, Gebäudeform, Konstruktion und Materialien.
45 Prüfgegenstände, je ein Ergebnis
Die Erstprüfung geht einen Katalog von Prüfgegenständen durch, gegliedert nach Außenanlagen, Fassade, Dach, tragenden Bauteilen, Brandschutz und Haustechnik. Jeder Gegenstand bekommt ein Ergebnis: in Ordnung oder nicht in Ordnung.
Wo ein Gegenstand nicht in Ordnung ist, hält das Buch den Mangel, die Maßnahme und eine Frist fest. Die Frist steht in Monaten oder Jahren — nicht in Dringlichkeitsstufen. Das ist der Unterschied zur Objektsicherheitsprüfung: Das Bauwerksbuch terminiert, statt zu priorisieren.
Eine Mangelzelle kann mehrere nummerierte Punkte enthalten. Prüfgegenstände und Einzelmängel werden deshalb getrennt gezählt.
30 von 45 Prüfgegenständen nicht in Ordnung
45
Prüfgegenstände
30
nicht in Ordnung
44
Einzelmängel
15
in Ordnung
45 Prüfgegenstände wurden beurteilt: 15 in Ordnung, 30 nicht in Ordnung. Daraus ergeben sich 44 Einzelmängel, weil mehrere Gegenstände mehr als einen Punkt tragen. Die kürzesten Fristen liegen bei drei Monaten, die längsten bei zwei Jahren.
| Prüfgegenstand | Mangel | Maßnahme | Frist |
|---|---|---|---|
| Fassadenkonstruktion | Platte gebrochen, Glasschäden | Instandsetzung | 3 Mo |
| Lüftungsanlagen | Lüftungsöffnung verunreinigt | Freimachen der Öffnung | 3 Mo |
| Schachtabdeckungen | Korrosion, Schäden; Abdeckung ungesichert | Instandsetzung | 6 Mo |
| Brandabschnittswände | Loch, Kabeldurchführung in Keller und Garage | Instandsetzung | 6 Mo |
| Geschoßdecken | Deckplatte locker, Deckplatte beschädigt | Instandsetzung | 6 Mo |
| Elektrotechnik | Abdeckung fehlt; kein Attest vorgelegt | Instandsetzung, Erstellung | 6 Mo / 1 J |
| Aufzug | kein Revisionsbericht vorgelegt | Erstellung Revisionsbericht | 1 J |
| Blitzschutz | Mängel laut Attest | Behebung der Mängel | 1 J |
Auszug aus der Erstprüfung.
Ein Drittel der Mängel betrifft Nachweise und Atteste
Neben der Bausubstanz zieht sich ein zweiter Strang durch die Erstprüfung: fehlende oder mängelbehaftete Nachweise. Für Elektrotechnik, Öltank und Gasleitungen lag kein Attest vor, für Aufzug und KFZ-Aufzug kein Revisionsbericht. Bei den automatischen Toren und beim Blitzschutz lautet der Befund umgekehrt — die Unterlagen lagen vor und weisen selbst Mängel aus.
Die Maßnahme ist dann nicht „instand setzen“, sondern Erstellung des Nachweises oder Behebung der darin genannten Mängel. Beides braucht keinen Handwerker, sondern eine Beauftragung.
Eine terminierte Liste statt einer Momentaufnahme
Weil jede Feststellung eine Frist trägt, lässt sich das Buch als Terminplan lesen: was in drei Monaten fällig ist, was in sechs, was im Jahr. Für eine Hausverwaltung ist das unmittelbar verwendbar.
Und weil das Buch fortgeschrieben wird, ist die Erstprüfung zugleich der Ausgangspunkt: Was behoben ist, wird bei der nächsten Prüfung abgehakt, was offen bleibt, bleibt sichtbar.
Bauwerksbuch für Ihr Objekt klären
§ 128a der Wiener Bauordnung verlangt für viele Gebäude ein Bauwerksbuch. Wir erstellen es samt Bauaktrecherche, Bauwerksbeschreibung und Erstprüfung.