Referenz · Objektsicherheit
Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1301: Bürozentrum in Klagenfurt
224 Positionen beurteilt, 132 Feststellungen dokumentiert, drei davon mit Gefahr in Verzug — und 14 Positionen, zu denen kein Nachweis vorgelegt werden konnte.
- Standort
- Klagenfurt
- Nutzung
- Bürogebäude
- Nutzfläche
- 18.500 m²
- Gebäude
- 5 und 8 Obergeschosse über 2 Untergeschossen
- Gebäudeklasse
- GK 5
- Leistung
- Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1301
- Jahr
- 2025
Ein Bürozentrum mit 18.500 m² Nutzfläche
Zwei Bauteile mit fünf und acht Obergeschossen über zwei Untergeschossen, Gebäudeklasse 5, in Klagenfurt. Büroflächen über alle Geschosse, dazu Keller- und Allgemeinbereiche sowie eine Garage in beiden Untergeschossen.
Der Bericht führt für das Objekt 16 wiederkehrende Prüfpflichten mit Intervall und Regelwerk: E-Attest (ÖVE/ÖNORM E 8001), Blitzschutzattest (ÖVE-E 49), Feuerlöscher (ÖNORM F 1053), Steigleitung und Wandhydrant (TRVB F 128, TRVB 128 S), Rauch- und Wärmeabzug (TRVB S111), Sicherheitsbeleuchtung (ASt-V), Brandschutzklappen (ÖNORM H 6031), Brandschutztor, Brandmeldeanlage (TRVB 123 S11), CO-Warnanlage (ÖNORM M 9419), Feuerbeschau (K-GFPO), Aufzug, Toranlage (AM-VO), Lüftungsanlage, Dichtheitsprüfung von Tank und Wanne (WRG) sowie die Dachwartung.
Neun Prüfbereiche, 224 Positionen
Begehung und Protokollierung 2025 entlang von neun Prüfbereichen: Außenanlagen, Fassade, Dach, Stiegenhaus, Aufzug, Keller und Allgemeinbereiche, Garagen, Haustechnik sowie Wartung und Revision. 224 Positionen wurden einzeln beurteilt – als nicht vorhanden, als geprüft und in Ordnung oder als geprüft und mangelhaft – und jede Feststellung einer von vier Behebungsprioritäten zugeordnet.
Geprüft wurde, wozu Zugang bestand. Für die Technikräume lag kein Schlüssel vor; die neun Positionen von der Beleuchtung der Technikräume bis zur Wasseraufbereitung sind im Protokoll als nicht prüfbar ausgewiesen statt stillschweigend übergangen. Weil ein Teil der Flächen beim ersten Termin nicht zugänglich war, fand für diese Flächen eine zweite Begehung statt.
Vorgelegte Dokumente wurden geprüft; erforderliche, aber nicht vorgelegte Dokumente hält das Protokoll als solche fest. Daraus entsteht neben der Mängelliste ein zweites Ergebnis: eine Übersicht der Nachweislage.
132 Feststellungen, nach Dringlichkeit getrennt
224
Positionen beurteilt
132
Feststellungen dokumentiert
3
davon Gefahr in Verzug
16
wiederkehrende Prüfpflichten
Die Feststellungen verteilen sich ungleich: Im Stiegenhaus ergaben 39 von 57 Positionen einen Befund, in den Garagen 23 von 30, an der Fassade 16 von 24. Im Abschnitt Wartung und Revision betreffen alle 14 Feststellungen fehlende Nachweise – unter anderem zu Brandmeldeanlage, Rauch- und Wärmeabzug, CO-Warnanlage, Brandschutzklappen, Aufzug und Toranlage. Zwei Punkte hält der Bericht gesondert fest: dass die Garage über keine Wandhydrantenanlage verfügt, mit Verweis auf OIB-Richtlinie 2.2, Punkt 5.8.2, und dass die Aufzugabmessungen die Anforderungen nicht erfüllen (OIB-Richtlinie 4, Punkt 2.3.1).
- Gefahr in VerzugUnmittelbare Einleitung der Behebung erforderlich, Sofortmaßnahmen erforderlich.
- 2 bis 8 WochenSchaden oder Mangel mit Gefahr eines Folgeschadens oder Verletzungsgefahr.
- 3 bis 9 MonateSchaden oder Mangel, dessen Behebung in diesem Zeitraum empfohlen wird.
- HinweisBehebung optional.
| Bereich | Ort | Feststellung | Maßnahme | Priorität |
|---|---|---|---|---|
| Stiegenhaus · Beleuchtung | Ausgang zur Garage | Leuchtenabdeckung fehlt | Leuchtenabdeckung ergänzen / Leuchte tauschen | Gefahr in Verzug |
| Stiegenhaus · Fluchtwegtüren | Ausgang zur Garage | Türdrucker beschädigt | Instandsetzung | Gefahr in Verzug |
| Stiegenhaus · Elektrotechnik | Erdgeschoss | Schalter beschädigt | Instandsetzung | Gefahr in Verzug |
| Wartung und Revision | 14 von 26 Positionen | kein Attest, kein Revisionsbericht, keine Wartungsdokumentation vorgelegt | Nachweise beibringen | Hinweis |
Die drei Sofortfälle und der Abschnitt Wartung und Revision. Mängel mit der Behebungspriorität „Gefahr in Verzug“ werden nicht bis zum fertigen Bericht aufgehoben: Sie werden umgehend per Mail oder telefonisch gemeldet, und vor Ort werden Sofortmaßnahmen zur Absperrung gesetzt, soweit das möglich ist.
Eine Arbeitsliste statt einer Mängelsammlung
132 Feststellungen sind als Liste wenig wert, wenn nicht erkennbar ist, was zuerst zu tun ist. Das Protokoll ordnet jede Feststellung einer von vier Stufen zu, benennt zu jeder eine Maßnahme und verortet sie im Gebäude. Aus der Prüfung wird damit eine Reihenfolge: drei Punkte sofort, drei weitere innerhalb von zwei bis acht Wochen, der Rest über Monate planbar.
Daneben steht die Nachweislage. Zu 14 von 26 Positionen im Abschnitt Wartung und Revision lag kein Attest, kein Revisionsbericht und keine Wartungsdokumentation vor. Auch das ist ein Ergebnis – und für die Hausverwaltung meist das, mit dem sie am schnellsten weiterarbeiten kann.
Prüfpflichten für Ihr Objekt klären
Büro- und Gewerbeobjekte tragen je nach Gebäudeklasse, Größe und Anlagentechnik sehr unterschiedliche Prüfpflichten. Wir sagen Ihnen, welche für Ihr Objekt gelten.